実家をいずれ売るかも？！
と思ってるなら、絶対に知っておくべき
不動産売却のキホン

まずは不動産を実際に売ろうかなって思った時から実際に買主様に所有権を移転するまでの全体像を、3つのトピックに分けてお話しします。

査定から売り出しまで

査定依頼、机上査定

不動産を売ろうかなと思った時、まず一番最初にしていただくのが不動産の査定依頼になります。
査定を依頼すると、不動産業者が査定金額を出してくれます。その後、実際に訪問して金額を調整したりして不動産業者が金額の算出を行います。

媒介契約

その次にどこの不動産業者に不動産の売却依頼を任せるのかを決めます。
媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介というものがあり、1社にお任せするのか2社以上にお任せするのかによって種類が変わってきます。
このような媒介形式をご自身で選択いただいた上で不動産業者を決めていきます。

売り出し開始

不動産業者と実際売買契約を結んだ後は、不動産業者が不動産の調査をしたり、写真を撮ったり、市役所の調査を行ってSUMO、アットホーム、レインズといったようなインターネットの掲載を行っていきます。

売り出しから契約まで

ご案内

売り出しを開始した後は、買い主様から不動産業者に連絡が入ってきますので、日程調整をして物件を見にいきます。
その後購入したいとなったら、買主様に買付証明書という買主様の希望する条件を証明でいただきます。

申し込み

その条件をもとに、売り主側も2800万で売ってもいいのか、まだ売り出したばかりだから3000万円じゃないと売れないのか、というような条件を売り渡し証明書という形で買い主様に発行します。

売買契約

売り主さんと買い主さんの条件まとまったら、不動産業者が売買契約書を作成して売り主様と買い主様の契約を締結していきます。
ここで売り主は買い主から手付金という売買代金の一部を受け取ることになっています。

契約から引渡まで

住宅ローン審査

契約成立した後、多くの場合は住宅ローンを組んで購入をします。
住宅ローンの審査がもし通らなかった場合は白紙解約になる特約がついてきますので、この審査がちゃんと下りるまでは売り主側での動きはありません。

引越

1ヶ月〜1ヶ月半の間に買い主から申請が通ったと連絡が来たら、所有権移転するために引っ越し等で物件を空けないといけません。
ただ、それらは買い主様の審査が下りた上で、確実に有所売買代金を受け取れる状況になってからしないと非常にもったいないので注意しましょう。

引越完了

準備が整ったら、お引渡しということで買い主様の住宅ローンを受けた銀行に、売り主さんと買い主さんと司法書士と不動産業者が集まって本人確認が取り、銀行から買い主の口座に融資のお金が振り込まれます。
その後、売り主さんが振り込まれたことを確認できたら所有権が変わる流れになってきます。

不動産を売るところから所有権移転まで、だいたい平均4ヶ月〜6ヶ月かかってきます。
なのでこの日までに売りたいということがあれば、逆算して不動産売りを考えていかなければなりません。
あとはそもそも買い主さんが見つかるまで結構かかるので、平均して半年ぐらいかかるイメージでいてください。

不動産会社を選ぶ時に気をつけるところや考慮するべきポイント

自分の不動産の金額に対して基準を持つ

不動産業者は根拠もない状態で金額が出せないというルールがあるので大きくずれることはないのですが、不動産の営業によって見る観点が違うので5社に頼んだら大きくて500万ぐらいの差は出てきます。
ただ、金額が高いから高く売ってくれるってことではないので、その金額を受けて大体自分の不動産はこれぐらいなんだなっていう基準を持つことが大事です。

不動産選びで重要な２つのポイント

ただ重要になってくるポイントが2つあります。

1つ目は営業マンです。
不動産を売ることになってから半年ぐらい付き合っていかないといけないので、連絡が全然マメじゃない営業マンや対応が不誠実な営業マンにあたると結構大変です。
不動産会社で選ぶより信頼できそうな営業マンを選んだ方がいいと思います。

2つ目はSUUMOやアットホームに掲載をするのが基本になってくるので、ページを整えてくれるかどうかです。
大手に預けたけど、写真が2枚しか載ってないなど結構ザラにあります。
写真を上限まで載せてくれたり、明るく編集してくれたり、キャッチフレーズを載せて不動産の魅力を掲載してくれるところを重視した方がいいかなと思います。

信頼できる営業マンのポイント

マイホームを売った時の特例

上図で難しく書いていますが、売却額が3000万円以内だったら税金がかかりませんよという特例になります。

大きな要件

まず自分が住んでるということが大前提になります。
ご実家であれば、お父さんお母さんがそこに住民票を置いて今住んでいる物件が対象になります。

自分が施設や老人ホームに入って施設に住民票を移したけど、家がまだあるケースもあるかと思います。
その場合は住民票を移して3年後の12月31日までに売却すればマイホーム特例は使えるので、絶対に住んでいないといけないということではないです。

注意点は、親から子供に売って特例を使おうと思っても使えません。第三者に売却する時に使える特例になっています。

メリットとデメリット

この特例のメリットは3000万控除を使えば譲渡所得税が発生しませんので、3000万までは税金が一切かからないということです。

デメリットは売却した後、自宅がなくなるということです。
ご両親が60歳、70歳ぐらいの方だと、売却した後に賃貸に住んでもらおうしても孤独死などのリスクが高まり保証に入れないとか、賃貸が借りれないというケースもあったりします。
同居するとか、施設に入るなど売却した後、自宅がなくなっても問題ないということであればデメリットは半減してくると思います。

被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例

大きな要件

1つ目の要件は、相続が発生してから3年後の12月31日までに売らないといけません。
相続登記してからではなくて相続が発生してからなので、期日は非常に重要になってきます。
また、国税庁のホームページを見ると、今年の12月末までに売らないとこの特例が使えないと記載されているので注意が必要です。

2つ目にご両親ともに住んでいてお父さんが亡くなった場合、お母様がいらっしゃるのでその場合は使えません。
お母様も亡くなって、空き家になっていることが前提になってきます。
また、相続した後にお子様が住んだりすると使えなくなります。

3つ目に。マイホームの場合は住民票があれば良いという要件ですが、相続物件は空き家特例になりますので、昭和56年の5月31日より前の物件が条件になってきます。
なのでご実家が平成の物件だった場合は、この空き家特例が使えません。
また、昔の耐震基準の物件が対象になるので、新しい耐震基準にグレードアップさせてから物件を売る、もしくは建物を更地にして売るということが必要になってきます。
マイホームの場合だったらそのまま売ることができるんですが、空き家対策になるとお金がかかってしまうんです。

メリットとデメリット

メリットはマイホームの時と同じになりますが、相続した後でも3000万円までの税金が発生しないというのが大きなメリットになります。

デメリットは昭和56年6月以降の物件は使えないということです。
なのでご両親のご実家が平成の物件であれば空き家特例は使えないので、相続をした場合は築年数も重要になってきますし、マンションも使えません。
ご実家がマンションだった場合は必ず税金を払わないといけないので注意しておかないといけません。

3000万円の自宅を売却する場合、住んでる間に売却するパターンと、相続をした後に売るパターン大きく2つあります。しかし、相続後は控除が使えるパターンと使えないパターンが出てくるので簡単に説明していきます。

住んでる間に売却

住んでる間に売れば3000万円控除が使えるので、売却をした後にかかってくる譲渡所得税は0円になります。
もちろん確定申告は必要になりますが、それさえ行えば譲渡所得税は0円なんです。

3000万円の現金を持った上で相続になった場合も基礎控除というものがあって、プラス1人当たり600万円の相続人数をかけられます。
例えば2人相続人がいる場合は3000万円＋600万円×2人で、4200万円までは相続税かからないというルールがあります。
なので、ご両親が住んでる間にご売却をして3000万円の自宅を売ったとなれば、譲渡所得税もかからなければ相続税もかからないという事になってきます。

相続後に売却

相続をした後に特例が使える場合は、まず相続をする時に相続登記が必要になってきます。相続登記には大体40万円ぐらいかかってきます。
さらに先ほど言ったように解体をして更地にする、もしくはグレードアップをしないといけません。解体費用の方が安く済むケースが多く、木造の30坪ぐらいなら150万円ぐらいで綺麗になってきます。

先ほどもお伝えしましたが、この相続後売却で一番困るのはマンションや平成の物件のケースです。空き家特例が使えないので、まず相続登記費用が40万円かかります。
また、この場合は通常の売却になるので、その後売却した時の譲渡所得税が20%の600万円かかってきます。
恐ろしいのが不動産を得た時の収入は自分の年収にプラスされるので、自分の年収が500万円ある場合は年収3500万円になり、翌年の住民税が爆上がりするんです。
かなり持っていかれるので、例えば女性側が相続をしてご主人の扶養に入っているなら翌年は扶養から外れますし、保育園にお子さんを入れているなら保育園も多分一番高いランクになって譲渡所得税以外もいろいろと税金がかかってきます。

相続をした後に「この知識があれば、親が元気なうちに売却してたのに…」と言うケースが結構本当に多いです。
もちろんお父さんお母さんのご意向は大事ですが、住んでる間に売ればこういう状況だよ、相続になった時に物件特例で使えない場合だったらこういう状況だよ、とご家族に伝えて決めていくのが本当に大事だと思います。

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